US Real Estate Cycles: Dubious Speculation with Jason Pizzino

📺 来源信息

视频链接：▶️ YouTube
视频频道：Benjamin Cowen
发布时间：2026-08-25T12:20:26+00:00
视频时长：58:38

✨ Highlights

Jason Pizzino 用 18 年房地产周期框架判断：美国房地产以全国均价衡量已接近本轮周期顶部，时间上大约对应 2025 年前后。
历史上房地产通常先于股票见顶（领先约 1 至 3 年），股票市场顶部大概率落在 2027 年上半年；D.R. Horton 等住宅建筑商股可作为领先信号。
本轮美国房地产下行可能比 2008 年温和（建筑商土地储备更少、杠杆更低），而澳大利亚可能相反，部分区域已开始下跌。
比特币本轮周期可能是"左移周期"：顶部可能提前至 2026 年至 2028 年之间，且回报率大概率递减（如低点反弹 100% 至 120K 仅勉强新高）。
黄金尚未确认见顶，以 2025 年高点起算 16–19 个月（约 2027 年上半年）将给出方向；美元在房地产周期后半段通常走弱，即使反弹也倾向形成更低高点。

🎯 个人观点与市场立场

核心观点：本轮 18 年房地产与经济周期已接近尾声，房地产先见顶、股票随后见顶、商品与金属最后冲高是历史规律；比特币仍可能从当前区域反弹，但上行空间受限，这轮周期大概率呈现左移特征。

美国房地产周期始于 2011–2012 年，经历 2020 年疫情引发的 mid-cycle 调整后，目前处于第二半段的末期，全国均价层面已接近周期顶部。
历史上房地产顶部通常领先股票市场顶部 1 至 3 年（如 2006 年房地产见顶 → 2007 年股市见顶；1989 年房地产见顶 → 1990 年股市见顶；1926 年房地产见顶 → 1929 年股市见顶）。
本轮美国房地产下行可能不及 2008 年严重（建筑商土地储备和杠杆水平较低），但澳大利亚房地产可能面临更大幅度调整。
对 Bitcoin，Jason 认为仍有反弹可能，但难以再出现 2022–2025 式数百百分比涨幅；低点 57K 反弹 100% 至 120K 仅略高于前高，200% 则到 180K。
美元在房地产周期第二半段通常趋势走弱，Jason 预期反弹到 104–105 区域后回落，若跌破 97.5 则可能进一步测试 96。
黄金有较大概率维持高位运行或再创新高，预计 2027 年上半年是关键确认点。
对普通投资者，Jason 强调不要去抓最低点，而是在周期后半段保持耐心、分批布局，并做好资产配置分散。

标的	方向/动作	信号类型	依据
D.R. Horton（DHI）	观望/风险提示	条件触发	已从 2024 年末高点回落，跌破 130 后可能进一步测试 50% 回撤位，领先指示股票市场趋于见顶
Bitcoin	逢低分批买入（DCA）	条件触发	中期年第二半段历史上是较好的分批建仓窗口；即使本轮涨幅有限，仍大概率跑赢同时期股票市场
黄金	看多/持有	条件触发	未跌破关键支撑，若在 16–19 个月内站稳 50% 回撤位上方，则有望向上突破
白银	观望	风险提示	前期涨幅过大，需要时间整固；若能站上 88 并整固，才有望开启下一轮大行情
美元指数	看空（反弹后回落）	条件触发	第二半段周期下行规律，反弹至 104–105 可能形成更低高点，跌破 97.5 后看 96

1. 18 年房地产周期框架

Jason Pizzino 使用的周期框架基于约 220 年美国房地产销售数据（可追溯至 1800 年），由 Property Share Market Economics 的 Phil Anderson 等人整理。该周期平均约 18 年，可拆分为三段：前 7 年（第一半段）、后 7 年（第二半段）、以及末尾的峰值崩溃段。这一周期同时被定义为"房地产与经济周期"，因为它本质上是信用周期，资金流向决定了房地产乃至整体经济的扩张与收缩。

本轮周期始于 2011–2012 年。第一半段的特点是市场普遍不相信复苏已经开始，例如 2011–2014 年间存在大量衰退担忧、欧债危机和希腊退出欧元区的恐慌。2018–2020 年初是第一半段的峰值区域，随后 COVID 疫情成为 mid-cycle 调整的催化剂。Jason 强调，这些调整事件事先难以预测，但周期框架会带领市场进入相应的时间窗口。

第二半段从 2020 年开始，经历了大规模货币宽松和市场回撤后，2023–2024 年进入所谓的"赢家诅咒"阶段：大多数人已在这几年赚钱，杠杆不断累积，IPO 密集、大规模基建项目上马，资金涌入各种资产。这一阶段通常以"人人都在场内"为特征，意味着周期顶部临近。

timeline
    title 18 年房地产周期示意
    2011-2012 : 周期起点（房地产底部）
    2018-2020 : 第一半段峰值 → mid-cycle 调整（COVID 催化）
    2020-2022 : 第二半段开始（货币宽松、回撤）
    2023-2024 : 赢家诅咒阶段（杠杆累积、IPO 热潮）
    2024-2025 : 房地产接近周期顶部
    2027 上半年 : 潜在股票市场顶部
    2029-2030 : 潜在房地产周期低点（距顶部约 4 年）

2. 当前周期位置：房地产先见顶

以美国全国平均房价衡量，当前大致处于周期顶部区域。但美国内部存在显著分化：部分市场自 2022 年以来已在调整，另一些（如旧金山等曾被广泛看空的西海岸城市）则开始反弹。

Jason 强调，历史上房地产通常先于股票见顶。他以 D.R. Horton（DHI）——美国最大的住宅建筑商为例：在上一轮周期中，DHI 于 2005 年见顶，2006 年和 2007 年形成更低高点；当 2007 年股市最终见顶时，DHI 已从高点下跌约 60%–70%。DHI 在 2009 年股市底部的数月前率先企稳，为市场提供了"情况没有新闻说得那么糟"的早期信号。

本轮 DHI 于 2024 年末见顶。Jason 根据上一轮周期中 DHI 顶部到股市顶部约 27 个月的间隔推算，若历史重演，股票市场顶部可能出现在 2027 年上半年。他同时提醒，这类形态无法精确预测，更可靠的做法是等待 DHI 跌破关键支撑（如 130）后再确认下行趋势。

周期事件	上一轮时间	本轮对应时间（推算）
房地产顶部	2006	2024–2025
股票市场顶部	2007（距 DHI 顶部约 27 个月）	2027 上半年
周期低点	房地产 2011–2012 / 股市 2009	约 2029–2030
股票市场底部	2009年3月	待确认

3. 每 40 年一次的严重程度差异

Jason 指出，并非每次房地产下行都像 2008 年那样剧烈。历史数据显示大约每 40 年出现一次深度崩溃：2008 年是严重崩溃，而 1989–1992 年那轮调整要温和得多。本轮美国房地产下行可能相对温和，因为当前建筑商的土地储备少于上一轮周期，杠杆水平也更低，不会像 2008 年那样在需求转弱时遭受重创。

但澳大利亚的情况可能相反。澳洲房地产在近年来经历了极度亢奋，2025 年 5 月预算案之后市场情绪急转直下，部分地区价格下跌 5%–10%，高端市场（如悉尼 300 万澳元以上房产）跌幅达到 20%–25%。澳洲联储自 2025 年 2-3 月开始加息，通胀持续高企，不排除进一步加息的可能性。Jason 认为本轮澳大利亚房地产的调整幅度可能大于美国。

对于计划购房的年轻人，Jason 给出时间参考：从周期顶部到底部通常约 4 年（以全国均价计），因此机会窗口可能在 2029–2030 年前后。但他也提醒，不要等到周期底部才开始准备——底部区域信贷紧缩、银行惜贷、就业市场疲软，获得融资的难度反而更大。提前准备好财务状况，才能在机会真正出现时入场。

4. mid-cycle 调整的特征

周期中段的调整（如 2020 年 COVID、2022 年加息引发的熊市、2023 年初硅谷银行事件）通常由金融部门驱动，而非土地价格大幅下跌。例如 2000 年的科技泡沫、1980 年代初的拉美债务危机，都属于金融层面的清算，而不是房地产价格的深度回调。理解这一点有助于区分"中段调整"与"周期终结"：中段调整是暂时的，随后周期会继续第二半段的上涨；周期终结则意味着长期下行。

5. 资产见顶顺序：房地产 → 股票 → 金属/商品

Jason 的框架显示，房地产周期顶部之后，各类资产的见顶顺序大致为：

房地产：最先见顶。
股票市场：通常在房地产见顶后 1–3 年见顶（最长可达数年，如 1926 年房地产见顶、1929 年股市见顶；最短约 1–1.5 年，如 2005–2006 年房地产见顶、2007 年股市见顶）。
金属与大宗商品：在周期尾声往往出现最后一波冲高，但不一定突破前高。1989–1990 年黄金处于 1980 年巨大牛市之后的回落阶段，未能创新高，但仍维持高位直到 2001 年才最终触底。

需要注意的是，这些顶部并不总在同一时点出现，时间差可能长达数年。Jason 强调，房地产见顶不意味着"一切都结束了"，只是说明距离终点比起点更近。

6. 对比特币的影响：左移周期与递减回报

Jason 认为，如果房地产周期按上述路径展开，比特币确实会受到影响，但过程需要时间。他判断：

仍有反弹可能：无论低点是 2025 年 7 月还是 10 月形成，比特币大概率会从当前位置反弹，但幅度大概率不及前两轮牛市。
回报递减：他认可 Ben Cowen 提出的"递减回报"规律。以 57K 为低点计算：+100% 到约 120K（仅勉强创新高），+200% 到约 180K。在信贷收缩、经济基本面转弱的背景下，出现 2022–2025 式数倍涨幅的难度很大。
左移周期：Jason 认为本轮比特币周期更可能是"左移"的——顶部可能提前出现。以往周期中比特币通常在减半后一年的 Q4 见顶，但本轮因宏观周期叠加（房地产下行、可能的全球性催化剂），顶部可能落在 2026–2028 年之间。

Ben Cowen 补充了一个重要观察：比特币兑黄金的价格已经在 2024 年见顶，早于兑美元的价格顶部。这可能是一个警示信号——流动性正在提前离开比特币，本轮周期比特币兑其他资产（如黄金、部分法币）可能再次出现左移见顶。他曾提到比特币兑部分法币的顶部也早于兑美元的顶部。

7. 黄金与白银：2027 年见分晓

Jason 认为黄金目前没有确认顶部信号。他使用"前高 → 约 16–19 个月"的时间框架来判断方向：2006、2008、2011 年的走势都遵循这一节奏。从 2025 年高点起算，大约 2027 年上半年将给出明确答案——突破（继续上行）或跌破（进入长期下行）。

关键判断标准是 50% 斐波那契回撤位：

若金价持有该位置之上，大概率向上突破；
若月线收盘且无法保持两个月在该位置之上（如 2012–2013 年），则可能向下破位。

白银则相对不确定。银价此前涨幅过大（2024 年至 2025 年初涨幅远超黄金），需要更长的整固时间。Jason 表示自己"不在意买不到 55 或 66"，更关注银价能否站上 88 美元并完成整固——若能实现，才有开启下一轮大行情的条件。

在历史周期中，黄金通常先于白银创出新高，类似比特币先于多数 altcoin 创新高的传导关系。如果白银要开启新行情，黄金需要先行确认方向。

8. 美元：第二半段周期倾向走弱

Jason 通过美元指数历史走势指出，房地产周期第一半段美元通常上行，第二半段则倾向下行。以本轮周期为例，美元指数从 2011 年周期低点开始走强，2022 年见顶后进入下行趋势。

他在对话中明确表示，即使美元短期反弹（如到 104–105 区域），更可能形成"更低高点"，随后继续下行测试 96 附近的低点。关键在于 97.5 支撑位：若失守，美元很难再高于当前 101.6 的高点。

Ben Cowen 提及自己今年一直看多美元，但发现美元每次冲高后都会回落形成高点降低、低点抬高的黏着走势，认为市场可能希望美元走弱。Jason 则指出，若美元形成更高低点（而非跌破前低），这可能成为美元开启新一轮长期上行的起点——这是一个与"美元终结论"（BRICS 货币取代美元等叙事）截然相反的观点。但从周期框架看，当前更可能是 1990 年代以来大区间内的一次回落，而非长期下行。

9. 投资建议与个人策略

9.1 房地产投资

Jason 对计划进入房地产市场的投资者给出具体建议：

先看本地数据：至少研究当地 10–20 年的价格走势。如果过去 5 年价格持续下跌，可能处于较合适的起点区域。
保持耐心：底部区域的整固可能长达数年，不一定在 1–2 年内启动上涨。
不要等到底部：周期底部时银行收紧信贷、就业疲软，普通人更难获得融资。提前准备好资金和资质，反而更容易抓住机会。
选择低估值区域：他的个人策略是避免在价格过高的区域（如自己居住的城市）买入，而是寻找价格低于建筑成本、市场情绪极差的地区。例如澳大利亚墨尔本及周边区域，目前情绪低迷、价格合理，甚至出现"售价低于建造成本"的机会。

9.2 REITs 的局限

当被问及 REITs 时，Jason 态度明确：REITs 长期跑输标普 500，且投资者需要把一部分收益让渡给管理人，"你投资房地产却把上涨空间留给管理团队"。他的观点是：如果你想配置房地产，直接持有实物资产，而不是通过 REITs 半途而废。这与"想持有比特币就应该直接买 Bitcoin 而不是买其他替代品"的逻辑一致。

9.3 定投与风险控制

Ben Cowen 分享了自己的策略：

每月固定买入指数基金，在此基础上尝试在回调时加仓（类似金字塔策略）。
上一次卖出指数基金是 2021 年为购房筹集首付，此后从未卖出——因为卖出后没有更好的替代标的。
对比特币，他认为"中期年第二半段持续 DCA"在历史上总是有效，2022 年最大的遗憾就是没有买够。

Jason 补充："交易你面对的市场，而不是你期望的市场。"比特币如果从低点反弹 100% 至 120K，虽然不如前几轮惊艳，但仍大概率跑赢同期股票市场。对于以比特币为主要配置的投资者，需要调整预期，接受更温和的回报，而不是追逐不切实际的千倍涨幅。

10. 一个额外的周期：七年休耕周期

Jason 提到另一条周期线索——源自犹太历法的"休耕年"（Shmita）七年周期：每七年出现一个"重置年"，通常是下行年份。回看过去 100 年：2022、2015（基本持平）、2008、2001、1994（低点后横盘）、1987、1980 均为该周期节点。下一个节点是 2028–2029 年。这与他之前提到的"2028–2029 年可能出现全球性催化剂"的判断相呼应，也为本轮周期"左移见顶"提供了额外支持。